2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等五部门联合印发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这份包含“认房又认贷”“上调首付比例”等规定的通知，在当时被称之为北京“史上最严调控政策”。两年过去，房价走势如何呢？最近，媒体进行了一轮回报报道。原子智库特约作者、青岛大学教授易宪容认为，北京房价是有一些下跌，但跌幅并未如房地产中介宣称的那样大。在调控外溢的二三四线城市，过去几年经历了新一波的房价上涨。

以下是易宪容文章的关键内容：

1、“3·17”调控两年，北京房价总体稳定。以2015年底为基数，到2019年2月份，北京新房价格上涨38.6%，二手房价格上涨45.6%。以最高点的价格来参照，意义不太大。

2、北京“317新政”有一定效果，但由于行政性调控政策用得过多，经济杠杆没有真正落实。政府其实没有足够强意愿让房价出现大跌。

3、一线城市房价上涨的趋势也已蔓延到全国。直到2019年2月份，二三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.0%和11.1%，涨幅比一线城市大。

4、地方政府不希望房价下跌，因为这会带来一系列经济困难。同时政府又要解决房价过高带来的居住困难问题。这时候，保障性住房和租赁市场的发展，就变得极其重要。

以下是本文的正文：

北京房地产“317新政”已经过去两年，其效果如何？不同的人使用不同的数据，得出的结论是不一样的。一个基本的共识是，在一系列行政性调控政策出台后，北京房价格基本稳定下来，或者如有人所说的，北京房价预期稳定，投机炒作者在不断退出市场。不过，这只是一种表面的现象，我们还得更为深入的分析。

住建委、房屋中介、统计局，谁的数据最实际

一 北京住建委数据

北京市场楼市调控的一项重要政策，就是住房销售模式重大转变。

限价房、限竞房、公共产权住房成了住房市场的主力。2018年6月以来，大量“限竞房”上市售卖，一些地块在出让时规定了70/90政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

北京新建商品住房供应较2017年翻了一番，网签较上一年增加约26%，成交增长略显不足。

政府这样人为控制价格的销售模式，希望能起到一石三鸟之用，即满足北京市居民住房购买，也可增加住房供应量和保证GDP增长，更重要的是让房价稳定在政府所希望的水平上。实际上，住房供给是增长了，以人为的方式来控制房价，可能让房价机制完全扭曲，没有价格机制的市场不存在市场。

二 房地产中介

根据我爱我家研究院的数据，二手房房价下跌18%；新政第二年，房价基本保持稳定，目前均价水平与2018年3月基本持平，保持稳定。

根据贝壳研究院的数据显示，2018年全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。

​据链家数据，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

对于房地产中介所统计的数据，其权威性如何，下面我将会分析。

三 中原地产

据中原地产统计，截至3月14日，北京新房成交50643套，比新政出台前两年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降48.5%。再从房价表现看，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%。按照这些数据，北京市“317”调控效果显著，不仅住房成交量大跌或腰斩，二手房的价格也下跌了10%以上。

四 国家统计局

对于上述数据，与国家统计局所公布历年的数据差别较大。中介机构这些数据不知道是如何计算出来的，其权威性当然值质疑。

一个很简单的道理，如果“317新政”北京市二手房房价下跌18%，不仅住房投机炒作者早就退出市场，北京房价上涨预期肯定会全面逆转，但是这种情况并没有发生。

从国家统计局公布的数据看，2018年2月份，北京市新房价格环比和同比皆下跌0.3%；二手房价格环比下跌0.5%，同比下跌了4.6。2019年2月份，北京市新房价格环比下跌0.2，同比上涨2.9；二手房价格环比上涨0.2，同比下跌了0.7。

也就是说，根据国家统计局的数据，地产中介机构所统计的情况并没有发生，北京市的房价是稳定的。经过两年政策调控，北京市新房的价格同比上涨2.6，二手房的价格同比下跌5.3。从市场情况来看，国家统计局的数据不仅更权威，而且更符合市场实际。

房价还没有回归理性

上面所报道的说二手房价格从高点下跌11.3%，其实意义不大。因为，这个高点可能不是成交价，而是卖家或中介机构所报的价格。更重要的是，这个高点是此前价格炒到天上的时候的价格。以此确定房价的上涨下跌并没有任何意义。

如果以2015年底为基数，到2018年2月份，北京新房价格上涨了34.7%，二手房的价格上涨了46.7%。同样以2015年底为基数，到2019年2月份，北京新房的价格上涨了38.6%，二手房的价格上涨了45.6%。

也就是说，早几年北京市新房和二手房的房价虚高，“317新政”不少调控政策出台后北京的新房价格同比上涨2.6，二手房的价格同比只是下跌5.3，这样微小的调整，只能说明北京房价在政策出台后没有变化，仍然在高房价上徘徊。即使认可上面所说的二手房价的下跌11.3%，也不及前面上涨46.7%的四分之一。

比如说，2019年2月份北京二手房均价为每平方米59898元。如果这个住房价格以房价收入比来衡量，对北京市的绝大多数居民来说，应该是天方夜谭的事情（即2017年北京市居民年收入为101599元，如果家庭父母收入购买一套100平方米的住房，需要近600万元，这个家庭房价收入比达到30）。也就是说，北京市房地产调控两年，要让房价回归理性只能是猴年马月的事情。

“317新政”调控政策出台后，房子销售量下跌，以销售量高点来进行比较更是没有多少意义。以投资炒作为主导的房地产市场，加上银行金融杠杆推动，在房价疯狂上涨的时期，其交易量立即会快速上涨，就像早几个星期中国的股市一样。但是一旦房价停止疯狂上涨，政府又采取各种行政性调控政策时，其交易量迅速下跌则是十分正常的情况。

“317新政”调控政策出台后，房价在曾经的高点徘徊，而住房交易量急剧下降，这正好说明了，这是一个投机炒作的住房市场。如果住房是一个以消费为主导的市场，它肯定会随着交易量快速下降而让房价随之向下调整。北京市“317新政”后，房地产市场并没有出现这种情况。

没有落实的经济杠杆

当一个城市出台如此之多、如此严厉的房地产调控政策，却无法让市场回归到十九大报告所要求的“房子用来住的，而不是用来炒作”的市场定位，也没有改变房地产市场的性质，那么要说这调控政策有多少效果、对绝大多数中低收入者产生多少益处，基本上是谈不上。

所以，目前北京市政府希望增加保障性住房供给，这样做是会好一点，但可能还是杯水车薪。因为，住房市场的问题只能通过市场的价格机制才能有效果。香港的住房市场公共住房比重占50%以上，居民面临的基本居住问题仍然是很严重。而香港还只是一个只有700多万人口富裕的城市，对于中国14亿人口来说，保障性住房能够帮助的人口毕竟是少数。

317调控对北京房地产市场影响最大的可能是商住房。两年来，遭受打击最大、跌幅最大的是商住房。据中原地产统计数据显示，调控两年来，商住房实际签约量仅有9000套，比此前下降91%。也就是说，商住房市场基本被打扒在地，只不过这是小众市场，对大多数人影响不大。

北京“317新政”有一定效果，但由于行政性调控政策用得过多，经济杠杆没有真正落实，比如用税收政策把投资及消费在事前、事中及事后严格区分，放开土地市场加快住房租赁市场的发展，重新厘清房地产市场发展模式等都是大有空间的。这些政策是把北京房地产市场带向持续稳定发展的重要方面。

在此我们再来看当前国内房地产市场。今年两会，《政府工作报告》涉及的房地产市场话比往年少，这不表示今年房地产市场不重要，而是在政府职能部门“稳地价、稳房价、稳预期”三稳的调控目标下，调控政策采取低调方式，只做不说，市场价格仍然会保持在上涨格局。而这个格局基本上决定了国内房地产市场态势，即国内房地产市场的繁荣还会继续。

调控三年，涨三年

这一轮政策调控是从2016年开始。2016年政府不仅提出“只住不炒”的中国房地产市场发展的基本原则，而且之后各地方政府也推出许多不同的行政性调控政策。

在各地方政府出台政策的同时，一线城市房价上涨的疯狂趋势也已蔓延到全国。直到2019年2月份，国内70个大中城市中，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.0%，三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.1%。这还可能是地方政府人为控制的房价上涨数字，实际房价上涨的情况，肯定要比这种上涨要夸张许多。

房地产调控3年，中国各地城市的房价普遍上涨了一遍。尽管2018年没有早几年那样夸张，但是住房面积增长已经破了纪录，住房销售金额增长速度仍然高15%以上。

日后调控政策的普遍态势

政府提出2019年房地产调控目标“三稳”，核心就是稳房价。只有房价不断上涨，当前以投资需求为主导的房地产市场（西南财大2018年调查数据，86%以上的购买住房者为投资性需求，包括所谓改善性住房购买者)，投资者就不会退出市场，反之，还会利用银行金融杠杆进入市场，市场繁荣还会继续。

只要房价不断上涨，房价上涨的预期就不会变；同样的，对土地价格来说，只有房价在上涨，开发商才有意愿进入土地市场购买土地，土地市场价格才能稳定。所以，稳房价，或保证房价逐渐上涨，是地方政府托市的杀手锏。

所以，2019年中国房地产调控政策的普遍态势是，如何保证房价稳定或上涨——也就是政府如何来托市。调控政策完全下放到地方政府手上，地方政府更会绞尽脑汁达到这目标。因为，如果房价下跌，全国性的房地产泡沫、土地财政、地方政府债务风险、GDP增长等所有的一切问题都会暴露出来。

对一线城市、二线热点城市来说，房价过高所导致了严重居住困难问题。政府一方面要稳住房价，不能其下跌，同时又得化解中低收入民众居住困难的问题。对这些城市来说，保障性住房和租赁市场的发展，变得极其重要。

2018年，北京几乎把所有土地都划给了共有产权房，上海全市将新建和转化租赁房源20万套，深圳更是一纸公文将未来60%的土地贡献给了福利性住房。此南京、烟台、福州等等城市纷纷加入多主体房屋供应的行列中。这样做一石三鸟：让当地房价稳定而不下跌，利用大量保障性住房建设保持GDP增长，通过保障性住房让一些居民居住条件得以改善。

结语

2019年全国房地产市场价格上涨既是基本的政策要求，也可能是市场的基本格局。这是2019年政府调控的政策目标，也是保证中国经济能够持续增长的重要一环。

这样的房价持续上涨20年能够持续吗？30多万亿元的住房按揭贷款已经让居民债务不堪其累，也会阻碍中国农村居民城市化的进程，增加中国金融体系的风险。

如何平衡这些问题，就得看政府智慧了。