疫情中休眠的中国房地产市场的宁静，被上海的一块310.5亿元总价地块的成交打破，2020年全国土地市场复苏的序幕正式拉开。

2月20日下午15：41，备受关注的上海徐汇滨江西岸114.7万平方米金融港综合体地块最终花落香港置地集团，总价310.5亿元，总楼面地价2.707万元/平方米。

这块土地引起了外界的强烈关注，不仅是因为高达310.5亿元的总价，也不仅仅因为其庞大的体量，更因为其堪称苛刻的出让条件：超过80%以上为商业办公及文化用地（其中商业21万平方米，写字楼65万平方米，酒店5.5万平方米，文体用地4万平方米），住宅地块绝大部分为社会租赁住宅（15.65万平方米，不超过1187套，只租不售），仅2.5万平方米可售商品住宅，且商业部分、文化用地、租赁住宅100%自持，办公部分60%自持。

如此苛刻的出让条件，是因为上海对这块位于黄浦江畔的核心地块寄予厚望，希望这个足以改变上海城市和商业发展格局的重量级项目能够由实力和丰富运营经验的开发商来整体的设计、开发和运营，而苛刻的条件也对开发商的资金实力和商业运营能力提出了很高的要求，也让这次拿地的开发商香港置地集团获得了空前的关注。香港置地这家港资开发商到底有什么样的实力和背景，来承担如此重要的战略性地块的开发和运营，香港置地到底能不能完成这个“极限挑战”。

极限挑战：80%以上自持

可售住宅仅2.5万平米

此次出让的“巨无霸”徐汇滨江西岸金融港地块临黄浦江，包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元28个地块，位于徐汇区斜土街道106、107、108街坊，四至范围：东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路。

根据出让文件，徐汇滨江西岸金融港地块为28幅土地一次性出让，总占地面积地上32.37万平方米，地下水平投影占地面积28.58万平方米，土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地，项目总建筑面积114.7万平方米，其中地上计容建筑面积为108.7万平方米；地下商业面积不超过6万平方米，此外还包括65万平方米地下停车场面积。

这块土地2月11日正式挂出就引起了外界极大的关注，不仅是因为其庞大的体量，而是因为其在上海城市格局中的举足轻重的位置。该地块位于上海中心城区徐汇区滨江区域，黄浦江西岸，外滩的上游，拥有1.2公里的黄浦江一线江岸线，江对面是世博文化公园。是上海中心城区尤其是沿黄浦江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的区域之一，从地理位置和体量上看，是不可复制的绝版地块，且规模巨大，是改变整个上海城市和商业格局的战略性地块，因此备受业界关注。

按照上海市规土局的规划，该项目是助推徐汇滨江建成“全球城市卓越水岸”的重要一环，主要为金融产业功能和企业机构量身定制、以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套，建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区。其中将打造210米、280米高楼，建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平，成为城市生活新地标。

正如前面所述，这个地块地上部分加上地下商业总共建筑面积114.7万平方米，商业文化部分100%自持，办公部分60%自持，社会租赁住宅全部自持出租运营，可售商品住宅面积仅2.5万平方米，仅占总建筑面积2%左右。

这样苛刻的出让条件，对开发企业的资金实力和运营能力提出了极高的要求和挑战。

一是超过100万平方米的城市地标级的项目的整体开发、规划和设计难度极大，对开发商的开发实力和经验要求很高。

二是310.5亿元的土地成本加上开发成本，总投资或将超过700亿元。而且由于项目大部分面积自持，可售商品住宅2.5万平方米即使按照15万元/平方米的单价出售，销售总额也只能达到40亿元。因此，大部分投入资金短期内无法通过销售回收，开发商也无法通过负债来进行投资，只能使用自有资金，而且需要长期沉淀大量资金，因此对开发商的资金实力要求非常高。

三是持有物业包括商业、写字楼、酒店和租赁性公寓的运营，对开发企业的运营能力，包括整合引入全球优势金融资源、全球企业资源能力，以及匹配服务这些全球化企业要求的服务能力，要求非常高。

这样苛刻的条件之下，投入700亿元的资金，无疑是一场“极限挑战”，或者说是极大的冒险。这场冒险能够成功，一是有赖于中国和上海经济的持续稳定发展，徐汇滨江地区如愿成为比肩外滩、陆家嘴的新金融和商业中心，二是有赖于开发和运营方长期稳定投入的资金实力和强大的大型金融商业中心的运营能力。

摘得此地块的香港置地集团到底是不是这样一个足以承担这场世纪冒险的角色？

香港置地大手笔的背后：

低负债+充裕的资金+百年金融商业运营经验

香港置地集团在内地亮相不多，但却是拥有130多年历史的香港老牌英资地产企业，有上百年的金融商业核心区的开发和运营经验，且资金实力雄厚，负债率低，此番310.5亿元拿下上海徐汇核心地块，其实是有备而来。

从开发和运营经验看，香港置地在香港中环金融商务区拥有超过45万平方米的写字楼、酒店及商场，是中环金融商业区1/3物业的拥有者和运营者。

同时香港置地在亚洲拥有超过85万平方米的持有型物业，分布在中国香港、中国澳门、新加坡、印尼、泰国、越南、菲律宾等国家和地区。在新加坡，香港置地联合长江实业和吉宝置业开发和运营了新加坡滨海湾金融中心。在内地，香港置地在北京、上海、重庆、成都、南京、武汉、杭州等7大城市的核心地段进行地标项目的开发和运营。

根据财报，截至2019年上半年，香港置地集团在香港持有的写字楼平均租金达到116港元/平方英尺/月，在香港零售物业（商铺）平均租金则达到239港元/平方英尺/月，而且其在香港写字楼几乎满租，财报显示，在2019年6月30日仅有2.8%面积的租户在租约换签过程中，而2018年底的空置率则仅为1.4%。香港置地在新加坡的写字楼平均租金则达到了9.6新加坡元/平方英尺/月，空置率仅3.3%。这些数字充分证明了香港置地的运营能力。

此外，香港置地在全球的持有型物业每年为其带来数十亿美元的租金收入，也让香港置地累积了雄厚的资产。财报显示，截至2019年6月30日，香港置地净资产（不包括现金）为385亿美元，而截至2019年6月30日，香港置地的净资产负债率仅为10%。

超低的负债率和充足的资金，也成为香港置地开发和运营上海徐汇滨江地块的最大砝码之一。徐汇滨江这个百万平方米超大型地标项目，需要的正是持续不断的资金供应能力和长期运营能力，香港置地则因此成为十分匹配这个超大型金融商业地标项目的企业。

逆向而行的外资企业

值得注意的是，近期在中国经济受到中美贸易摩擦和新冠肺炎疫情等不利因素影响持续放缓的时候，包括港资在内的外资企业却开始悄然进入内地，在上海、北京等一线城市以及香港等地持续加码投资。

就在此前的2月18日，美国零售商Costco联合星河控股集团以8.98亿元总价拿下上海浦东康桥工业区临近迪士尼乐园的地块，在此落地Costco浦东店。2019年12月，港资长江实业旗下的亚腾资产管理公司以3.47亿美元的价格启动收购上海三林印象城商业中心。2019年10月，欧洲保险巨头安联收购价值10亿欧元的北京写字楼项目融新科技中心85%的权益。在2019年11月，新鸿基以422亿港元的总价拿下香港西九龙新地王。新鸿基还在2019年9月以132.6亿元拍下杭州江河汇商业地块。

外资在这个时间点逆向而行，加码在中国的投资，包括在房地产和土地市场的大手笔投资，显然是对中国经济、对上海、北京等中国核心城市长期趋势的看好，并不囿于一时的经济调整而影响其长期的投资预期。外资的投资更看重长期的趋势，中国经济和房地产市场长期来看仍处于上升期。

此次香港置地310.5亿元拿下上海徐汇滨江百万平方米商办综合体地块也是这个趋势的最新表现。