作者：朱昂

来源：点拾投资

导读：虽然身处二级市场，花费大量时间研究中美股市以及投资大师的框架，但我们依然经常被朋友圈问起：如何看待中国的房价？从中国家庭资产的持有比重看，房地产资产持有比例远远高于股票。未来房地产价格，特别是我们许多人生活在的一线城市房价波动，会对个人财富的影响更大。那么上海、北京、深圳等地的一线城市房价未来会怎么走呢？今天和大家分享我们的粗浅观点。

房地产是中国家庭资产最大配置

无论从什么角度看，中国家庭资产配置的大头是房子而非股票，这一点和美国市场非常不同。

两年前，我们曾经做过一个“武断”的判断，认为和美国市场相比，中国家庭资产在股票配置比例很低。长期看，我们相信中美对比中，中国家庭未来对于股票市场的配置比例一定会提高，房地产占家庭资产的比例一定会降低。

两年后，当我们再回顾这个结论，可以说一半正确，一半错误。错误的部分是，中短期影响中国家庭资产配置的因素，是这个资产的收益率和波动率。过去，房地产价格基本上是没有回调，一路上涨。向下几乎没有波动率，向上收益率又非常好。这导致大部分投资房地产的人，都能赚到钱。而相反，股票和基金市场波动率比较大，大部分常常高买低卖，整体赚不到钱。

也正是因为房地产占到了中国家庭资产配置中的大部分，对于许多人来说，房价未来的走势可能会比股票走势更关注。股票就算跌了50%，但是股票资产占你总体资产可能就10%。所以最终你损失的是5%的个人资产。大家更多是茶余饭后讨论股市行情，甚至中国有一大批高净值人群根本不买股票。相反，如果房价下跌30%，可能你个人资产80%在房子里面，最终对个人资产影响会超过20%。这可是会伤筋动骨的。

那么房价会不会跌呢？每天有大量关于房价预测的研究，我们今天更多探讨一线城市房价会不会下跌。

上海房价会跌吗？一线城市房价和什么相关

在回答这个问题前，我们需要理解，一线城市的房价和什么相关？许多人会说人口，其实这个答案答对了一半。我们发现全球一线城市的房价，和这个城市的百万富翁数量有关。下面这个数据统计，来自知乎网友“脑洞”。我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标。就是当地的房价除以当地的人均年收入，看普通人要工作多少年才能买到一套房子。如果这个房子“市盈率”过高，那么就有泡沫。

我们看下面的数据，截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率”。在每一个大城市，都是高的惊人。纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上，即使在当地都需要平均80年的收入（注：纽约我们就是指曼哈顿）。

我们思考这个数据背后的逻辑。房价本身是供给和需求带来的。全球任何一个一线城市，新屋供给是不足的。他们之所以是一线城市，意味着已经完成了城镇化和城市开发。而这些一线城市又能提供普通二三线城市所不具备的资源。这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等。

在纽约曼哈顿，那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金，有全世界最好的餐厅，有全世界超一流的文化和娱乐（包括大都会博物馆）。全世界最有钱的富豪，都会想到在纽约来买房。不仅仅是美国本土富豪，包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等，都喜欢在曼哈顿买一套房。这里的房价必然在全世界都是顶尖的。下面是曼哈顿2016年平均房价。每平米价格在2万多美元，超过13万人民币。而且虽然曼哈顿只有公寓楼，但都是大面积，总价基本上在2000万人民币以上。

未来中国富豪人口将集中

在美国，越来越多富人选择居住在纽约、旧金山、洛杉矶这几个超一线城市。这里生活设施方便，社区好，各种生活服务都很全。我们看到全世界最好的中学，最好的医院，都基本上在一线城市。事实上我们从下面这张图看到，全球最顶级的10个城市集中了70%的富豪人数。

我们再看一个数据，根据《2018胡润财富报告》，过去一年北京、上海、深圳和广州拥有600万资产的富裕家庭数量都出现了增长。其实北京增长了6.1万户家庭，达到了69.6万户。上海增加了4.4万户家庭，达到了59.4万户。深圳增加了1.1万户家庭，达到了16.6万户。另一个指标是千万资产高净值家庭的数量，北京增加了3.1万户，上海增加了2.4万户。越是头部的城市，富人居住就越集中。

此外，我们看到中国经济发展结构的变化。最早的中国富豪基本上以房地产、或者资源型的行业为主。过去几年中国富豪的开始向互联网、金融、服务业等新兴产业转型。这些新兴产业的各种资源，又集中在一线城市。

我们拿互联网为例子，大型互联网总部基本上不会逃离北京、深圳、上海、杭州几个城市。未来中国经济继续向新经济转型，创始人长期居住在二三四线城市的概率就越低。我们看到作为一个制造业的老板，你可以住在三四线城市。但是作为一个金融、互联网行业的创始人，这些地方能给到的人才和资源非常少。而且，我们看到从富一代转向富二代的过程，越来越多人重视学校、医疗、公共服务等软性资源。这些资源在一线城市是最好的。

结论：长期看一线城市房价是核心资产

2017年有一句话深入人心：核心资产。股票里面的核心资产指的是那些稀缺的，优质上市公司。核心资产的特征是，质量好，供给不足，永远稀缺。而一线城市的房价，从资产配置的角度看，也是一种核心资产。这种资产，在全世界都是稀缺的。

我们从金融企业的分布看，这是一个极度依赖人才的轻资产行业。中国绝大多数资产管理公司，都分布在一线城市。即使在今天，可以网上办公、移动办公、Soho办公，也几乎没有什么资产管理公司将投研团队放在大部分二三线城市。以人为本的行业，特别看重圈层。上海作为全球化的金融中心，有几乎最好的金融圈层。你可以和许多优秀的投资人交流，并且吸取大量养分。

所以长期看，我们回答一个问题，中国一线城市的房价，整体还是会比较有竞争力。相反，面临各种质量人口都出现下滑的三四线城市，面临的房价下调压力就比较大！

对于富人来说，生活也是一种圈层。记得几乎十年前看已故香港股神曹仁超的书，他就提到一个很有趣的观点：影响房屋价格的，不是地段，而是社区。Neighborhood比Location更重要。最昂贵的房子，往往在于有好的社区。