出品|搜狐财经

作者|黄海

编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？

“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。

搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。

第三期关注的企业是世茂房地产。

许世坛接棒后，世茂房地产如愿重回前十。

3月30日，世茂房地产（0813.HK）公布2019年全年业绩。报告显示，2019年世茂房地产累计合约销售额约2600.7亿元，同比上涨48%；录得营业额1115亿元，同比上升30.4%；录得毛利润341亿元，同比上升26.6%。

期内，世茂房地产录得核心利润153.2亿元，同比上升30.6%；经营利润292亿元，同比上升25.8%；每股盈利3.311元，同比增加了25.1%。

业绩发布会上，现任世茂房地产董事局副主席的许世坛对未来业绩颇具信心，其表示，未来世茂将保持增长势头，“我们期待比前十甚至是前二十的房企平均增速还要快。”

许世坛的信心源自世茂房地产手中的土储货值。

报告显示，截至期末，不含战略合作在内，世茂手中土储累计约13000亿元。

“并购”还是“投资”

接盘泰禾、粤泰，并购福晟集团，2019年世茂在资本市场频频出手，依靠并购拿地。

业绩报告显示，2019年，世茂房地产新增项目115个，应占权益土地成本908.97亿元，新增土储货值5000亿元。据管理层介绍，世茂新增土储中，约67%源自收并购，对应货值3350亿元。

将新增土储计算在内，截至期末世茂旗下共拥有项目349个，权益前土储面积7679万平方米。

房地产行业土储与负债并行。截至报告期末，世茂房地产负债总额约为3547.5亿元，其中非流动负债约97.399亿元。借贷方面，世茂当期借贷总额约为1265.55亿元，同比增加16%；净借贷总额从595亿元增至669亿元，净负债率同步走高0.3个百分点至59.7%。

世茂方面给出的数据进一步显示，当期世茂长期借款累计897.87亿元，占比71%；短期借款367.8亿元，占比29%；手中现金累计结余596.2亿元，同比增长20.3%。

一边大量并购，另一边手中现金结余却同比增长20%，业绩发布会上，许世坛回应了外界的疑惑。

“我们去年很多资产的收购不是买百分之百的，比如我们和一些企业的合作，很多都只收51%，操盘和并表，实际上我们不需要付百分百的钱，可能只付一半的钱，所以这个也是我们今后发展的方向。”

据搜狐财经不完全统计，世茂2019年新增的115个项目中，约27个项目由世茂持有100%权益。剩余80余个项目中，世茂权益占比在51%以内的项目约有77个。

以世茂从泰禾手中接过的院子系项目为例，报告显示，世茂集团曾于2019年3月收购泰禾南昌院子系列项目。世茂在南昌院子项目商住部分权益占比约34%，在南昌江南院子茵梦湖项目权益占比则为51%。

业绩报告中，世茂方面并未披露具体拿地金额以及土储权益占比。从高管的发言中仅可获悉，其2019年度拿地权益前拿地金额超过1000亿元。

世茂品牌方面负责人对此则表示，“2019年世茂取地比较灵活，收并购的项目有的不是直接付现的。”对于土储权益占比，该人员进一步表示，其拿到的资料里面也没有这个数据，但应该会在65%以上。

世茂海峡目前可售货值1200亿

谈及世茂在2019年的动作，总绕不开其与福晟集团的“世纪合作”。此次业绩发布会也是世茂集团入手福晟债务重组后的首次公开发声。

世茂房地产CFO汤沸透露，目前世茂与福晟的合作还在推进中，更多通过品牌进入，代销代建来进行合作。按此前安排，世茂海峡，原世茂福建公司，成为合作的主要平台。

“现在是先帮助福晟项目恢复生产，也在协助他们做债务重组，债务重组还是以协助其恢复生产为前提。”

据悉，不计入旧改货值，福晟目前土储已经超过1200亿元，按照世茂方面每年300亿销售额计算，足够支撑未来4年的运转。另据世茂方面预估，福晟手中旧改资源货值约超3000亿。

与传统的收并购不同，世茂方面在业绩会上透露出一个信息。

目前，世茂还在就优质资产与福晟方面商议合作方式，其中“最重要的是福晟的六建，总包单位将作为我们补充世茂上下游产业链的一个关键内容，我们会打造整个世茂的产业链，通过建筑施工的领域。”

此外，据了解，世茂服务还将福晟物业51%股权收入囊中，涉及物业的品种大概有90多个，签约面积超过1500万平方米。

发布业绩同一日，世茂还发布公告宣布，因公司业务方向较多，拟将世茂房地产更名为世茂集团。许世坛亦在业绩发布会上表示，物业和酒店会在未来两三年内分拆上市。

至此，世茂集团多元业务的野心浮出水面。不过，截至目前，世茂物业销售营收占比仍超94%。多元业务格局尚需时日。

对于未来规划，许世坛表示，未来集团将更关注权益后的利润增长，希望2021年之前可以做到每年20%以上。

拿地方面，许世坛分析，“相信今年的收并购应该有更大的机会，因为市场现在因为疫情原因还是发生了一些变化，特别是当下流动性大企业还是很充足的，中小开发商的压力还是很大的。”

“实际上今年我们的购地计划跟去年差不多，去年我们新增了五千亿的货值，投了上千亿在土地上，相信今年也差不多，我们希望回款的一半用来做土地的投资，所以应该会突破一千亿”，许世坛补充道，“但不会特别多，还是要稳妥一点。”