转眼之间，已经进入了19年下半年。

可对于楼市来说，却是寒冬的开始。

7月12日，发改委下发通知，直指房企海外发债！

文件要求：

1、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

2、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息。

3、强信息披露，明确发债的资金用途。

4、房地产企业应制定发行外债总体计划，防控外债风险。

归根结底一句话:严格规范房企在海外发债的融资渠道。

这对于楼市来说，无疑是致命一击。

对于，解局君并不奇怪。因为现在上面要给楼市降温，就是要从根本上限制房企融资入手，这办法先前也是屡试不爽的。

但由于楼市在国民经济的地位特殊，上面不敢贸然使用。

否则很容易造成房企裁员，相关行业增速疲惫，经济停滞。

而现在中美贸易摩擦前景不明，之前的大肆印钞，造成了很高泡沫，所再刺激楼市，中国经济可能重蹈日本覆辙。

所以上面要逐步调控楼市，让其缓慢、安全落地。上面没有一刀切，而是逐步限制融资渠道。

一般房企的融资渠道有四种方式：1，卖房，2，银行贷款，3，房地产信托，4，海外发债。

本来上面也没有想急于限制，但是今年年初的楼市小阳春直接让上面下决心必须马上规范房企融资。

4月上面重申房住不炒，调控就紧随其后。

5月，部分商业银行通过延长受理期，提升贷款利率等多种方式，防止资金流入楼市。

6月，房贷利率2019年以来首次增长，市场利率走在往下走，房贷利率却逆势走高，控房贷总量，量价都控制，上面用意已经非常明显。

7月，央行公布2019年上半年金融统计数据，数据显示，反映居民房贷的居民中长期贷款占比（占全部贷款的比重）跌破30%。

这表明居民借钱的欲望、难易程度大打折扣。

2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次。

不难发现，上面无论对房企还是个人都限制了资金通道，同时提高购房门槛。

所以，房企想要指望银行信贷、降价卖房等资金活血化瘀，可能不太现实。

所以，房企把唯一的希望都寄托在了海外发债上面。

但是，楼市是给点阳光就是灿烂，去年年底，为了经济的需要，上面适当了放宽了融资环境，但是还是防止资金流入楼市。

可是资金还是大量涌入楼市，结果就是导致今年的楼市小阳春。

房企手中有了钱就开始任性，房企首选是买地。久违的地王重现人间，土拍盛宴在不同城市轮番上演。

哪怕是苏州、西安重启调控，也没有浇灭土地市场火热之势头，也就是说放松容易，熄灭难，所以上面也不会放过房地产信托和海外发债。

其实这并不惊讶，去年开始，海外发债就充满了不确定性。

上市房企ST银亿，去年要在美国进行发债融资，但是因为中美贸易摩擦导致失败，由此可见，国家对于海外发债可能会有所动作。

今年4月，监管层将一些拿地激进、制造地王的企业纳入了监管，准备暂停“地王”的债券与ABS发行。

其二，就是现在房企债务规模太庞大了，以至于将威胁经济安全。

中金固收报告指出：今年上半年房地产美元债发行量已超过去年全年水平，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

这说明海外杠杆再加高，而且要偿还的债务越来越高。

Wind数据显示：未来五年房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模达到7155.06亿元。

并且票面利率很高，中金公司研报称：上半年地产商平均发行成本为6.3%，不过中小房企或者资质较差的房企发债成本却居高不下，弘阳地产、朗诗、方圆、国瑞、泛海、佳兆业等发行成本也均在10%以上。

不难发现，随着中国经济下行，国内楼市调控收紧，房企负债前行，无疑是自寻死路，将来外债恐是要有借无还，造成楼市泡沫，威胁经济安全。

所以现在控制房企海外发债短期是阵痛的，长期来看是安全的。

上面禁止借新换旧，根本上就是为了防止楼市的长期风险。

基于以上两点，海外发债的路子肯定也会被限制。

上面的想法是，海外发债可以有，但想外资内引，储备余粮，逆周期投资拿地，做大做强，不好意思，没门！

房企融资的路基本都被限制了，具体该怎么理解？未来对楼市有哪些影响呢？

可以肯定一点，楼市政策的调控，不是遏制楼市，而是稳定楼市，让其长期横盘，最终通过经济增长，收入增长，抹平差距，自然消解泡沫。

要稳定楼市就要去杠杆。

毫无疑问，限制房企融资就是去杠杆

近年来我国杠杆率急速攀升，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产，助长了房地产投资投机行为。

这就不难理解上面严控房企融资渠道了。

不仅如此，昨天上面还出台了个人破产制度。

上面不仅在控制居民杠杆，而且还完善征信体系，打击逃废债追讨力度，目的就是要规范金融市场，从而规范楼市。

大乱之后必有大治，而大治之后就是天下太平。

现在经济环境不好，上面限制房企融资渠道，头部房企尚且节衣缩食，中小房企恐怕就要被淘汰了。

为了生存下去，房企纷纷转型或者抱团取暖。

万科去年开始转型做商业、物业、教育、物流等多维度的产业；碧桂园重用机器人产业；恒大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车……

房企分化明显，头部房企越来越集中，对于广大中小房企而言，结果只有房企之间兼并或者倒闭，从而刺破一些城市的楼市泡沫，楼市格局从新洗牌。

这未必是坏事，过去都是房企处于有利地位，经济环境不好，楼市变成了买方市场，而随着房企生存越来越难，他们必然会让利购房人。

上面还在逐步完善楼市环境，杜绝炒房和投机行为，这又是一份利。

国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，二手房方面，房价环比下跌的城市多达20个，创下2019年以来的最高值。

这说明随着调控政策的深入，下半年房价还是有下行空间的。

当然，购房人也不用想着抄底，因为上面的意图是求稳，从去年到现在的调控思路来分析，调控是双向的。也就是说楼市过热会严控，楼市萎靡会松绑。

所以对于刚需用户来说，下半年是个购房的好时机。