赶在2020年到来前的最后一周，万达广场再于深圳龙岗落下一子；至此，从7月到12月的五个月时间里，万达商管于深圳接连落下三子，正式宣告于商业开发龙盘虎踞的深圳，拥有了自己的立脚之处；接下来，是在商业格局竞争激烈的深圳获取自己的一席之地。

外来和尚好念经否？在住宅开发领域，深圳的外来地产商们发育坎坷，来自福建的泰禾、来自重庆的龙湖等都是先例：泰禾至今三项目仍不见起色，尤其尖岗山地王如烫手山芋；龙湖于偏远关外拍下一块约5000㎡的小幅地块后，转向城市更新要项目，如今长租公寓业务反而更现成熟……不过商业开发领域如何，至少目前还未见类似案例。

万达的前景和钱景是一方面，另一方面是万达广场对片区影响。如今正着力转型轻资产运营的万达，还能否适应深圳水土，并重现万达于其他城市的影响力？

年前落子龙岗半年内连下三区

2019年12月25日，万达官网发布消息：万达商管集团与华南城集团签订深圳龙岗万达广场项目合作协议，标志着全新一代万达广场落户深圳。根据万达方面介绍，龙岗万达系由原华南城旧有批发市场改造，业主方仍为华南城集团，万达商管集团负责改造设计、招商和运营，租金收益双方分成。

万达集团与华南城集团签约仪式现场（来源：万达集团官网）

龙岗华南城项目为深圳市重点关注项目。资料显示，龙岗华南城成立于2002年，自2003年始连续6年被列为“深圳市重大建设项目”。项目占地面积约106万㎡，规划总建面约264万㎡，30%目前城内涵盖的产业包括纺织、服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品等。

“70%产权只租不售，30%的产权出售”是项目的一个主要特点，也是项目在至今长达17年的开发历史中数次变更定位的根本原因，项目不得不因此更加关注运营，维持出租率保证持续性收入不断流。据该公司披露，项目一开始定位“工业原料城” ，后变更为“综合型商贸物流中心”，现在则为“大型现代城市综合体”。

有行业人士分析，项目以往的商业模式受电商互联网冲击严重，不得不多次重新定位。龙岗统计局于2012年出具的一份《平湖华南城项目成本效益调查分析》报告显示，在数十年的开发过程中，华南城出租率一直并非理想，收入也主要靠商铺销售，租赁收入占比低。

商业模式带来的运营痛点贯穿华南城集团旗下各个项目。根据华南城集团2019年上半年财报披露，公司目前持续性收入占比不过两成，公司收入极大依赖物业销售；为解决这一痛点，2018年华南城成立了专门的商业管理集团，细化项目的招商运营业务。

这与正着力往轻资产运营转型的万达诉求极为契合。2017年年初，万达集团全面实施“轻资产战略”——不出项目投资资金，只输出品牌和负责设计、建设与运营，并分取收益。在2019年开业的43个万达广场，29个属于“轻资产”项目，在今年计划开业的50个广场中，37个是“轻资产”项目。在经历对地产资产全面清理后的万达集团，董事长王健林表示希望商业部分仍保持利润高增长，今后公司的绝大部分收入都将来自租金收益。

数据显示，目前万达广场仍保持着高频的扩张速度，一组来自其官网的数据显示，2019年底，累计开业323座万达广场；从2016年开始，万达保持着每年开业50座左右万达广场的速度。2018年，万达实现租金收入328.8亿元，同比增长28.8%，租金收缴率100%。

在本次龙岗万达的合作中，万达输出品牌和运营经验，华南城集团仍为项目的权利所属人。于此同时，万达还提出“新一代万达广场”概念对项目予以包装：在万达的设计之下，原有的华南城建筑内部多个场景面临改造，包括设计有1500㎡的超大中庭，世界最高商业室内扶梯等；在业态上，零售只占三分之一，将突出旅游、运动、夜经济等业态，在管理上也将采用所谓的“万达慧云系统”、“万达筑云系统”等。

这也是自今年7月万达首进深圳以来，半年内第三次落子深圳，三个项目共同的特点是均以轻资产模式落地——万达不持有项目重资产，只负责输出品牌和运营经验。2019年7月17日，万达宣布以公开投标的形式，拿下深圳市光明区乐府广场项目，万达商管预期将该项目打造为约5万㎡的深圳首座万达广场。值得注意的是，万达获取的为该项目的集中商业物业承租经营权，万达仅享有该项目的租赁财产权，可自主经营，期限为9年零5个月。

今年8月1日，万达再次以合作的方式，联合福城集团打造“宝安福城万达广场”，万达获取的是福城.嘉洲商务中心综合体的集中商业部分，项目将由万达统筹招商、运营。

计划入深已久借道轻资产运营模式终落地

在此之前，万达曾多次表达出对深的浓厚兴趣。早在2013年5月，万达集团董事长王健林与当时深圳市主要领导进行会晤，并签署合作框架协议，并“就万达与深圳市在多个领域展开合作等相关问题深入交换了意见”；彼时既有媒体发问王健林何时进军深圳，但未得到明确答复。

万达也曾对深圳前海表露投资意向。2013年，王健林曾实地考察前海深港合作区，并表示万达集团要加大在前海的投资力度，尤其是在金融创新和文化产业。不过，这一喊话并无后续。后续，万达以文旅、影视产业板块进军深圳，如万达影城，目前深圳已落地5座，分布于宝安、龙岗、盐田等地。

克而瑞地产深圳研究员左梦佳对记者分析，万达进入深圳主要的难点是深圳的土地资源有限，本土企业发展强势，布局较早，市场早已被本土企业争抢瓜分。“虽然目前万达仍有实力、资产雄厚，但利润下降严重，只能整体选择走轻资产路线，在深圳也是如此，这同时也是其多年以来完成一线城市布局的战略目标体现。”左梦佳指出。

传统上，深圳十大知名商圈如罗湖东门、福田CBD、华强北、华侨城等盘踞城市各大核心地段；而在新时代里随着城市开发、更新蓬勃发展，新涌现的大、小商圈多如牛毛——对于开发商而言，为提高利润率，获取地块后配建有大型商业体的“城市综合体”成为规划首选。这也客观上造成了深圳本土商业体的遍地开花。

根据世邦魏理仕于2017年发布的《全球购物中心发展报告》，深圳在建购物中心总平米位列全球第一位。而据赢商网统计，截至2018年年底，深圳已开业购物中心总计约160个（商业体量≥3万平方米）。而在2019年又有30个左右项目面世，商业体量约250万㎡。

有限的土地上诞生出世界之最面积的商业，这客观上造成了深圳现有商业体的过剩。戴德梁行既指出，2018年虽然高达51.7万平方米的新供应商业令市场竞争加剧，但新入市的优质购物中心特色创新不断涌现……优质项目的不断涌现，不仅在增量市场造成激烈的竞争，也正在对存量市场构成压力。

能否突围？业内并不看好

万达能否在此激烈竞争环境中突围？左梦佳对记者认为，目前万达资产总额仍在连年上升，可见还是有实力，但深圳现有商业格局已经比较稳定，并且出现了过剩状况，而万达首进的并非深圳核心商圈，或许不会激起市场太多波澜。

具体来看，万达具体落地的三个项目无一例外在周边面临激烈竞争。以万达最近筹划的龙岗项目为例，根据赢商网统计，在项目1公里半径之内拥有常住人口约30万、办公人口8万，人口分布相对密集。不过项目隔壁也紧邻开业7年的华盛奥特莱斯购物中心，而与项目一街之隔的平湖社区，也分布众多百货广场、商业中心等，万达能否依靠所谓的“新一代”概念、庞大的体量从现有社区的商业格局中脱颖而出，还难以下完全定论。

另外的万达宝安福城项目所在地，周边住宅区分布密集，除零星商业外也并无大型集中商业体，但距项目约3公里处，还分布有深圳目前最大体量的购物中心宝安.壹方城，该项目运营时间已近三年，占地面积约36万㎡；此外，万达光明乐府广场项目虽然周边并无知名商业体，但却面临片区常住人口不够、以产业园区为主的尴尬。

第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇告诉南都记者，万达目前商业运营形式千篇一律，此次于深圳的落地也并非市中心区，未来发展主要看商业定位，如果是社区型商业，简单解决吃喝玩乐的基本需求，那就看未来商业性价比如何；但如果做区域型商业，走中高端路线，目前深圳强手林立，购物中心的运营观念也在不断革新，寻求营业额和知名度上的突破事实上难度很大。

未来深圳商业格局竞争还将进一步激烈。根据第一太平戴维斯最新监测显示，2019年全市零售物业市场总存量同比上升13.8%；在新的一年，第一太平预测深圳零售市场规模还将持续扩大，但于此时购物中心新旧更替加速，“硬件优势、均由经验丰富的知名品牌开发商招商运营，更易给消费者提供多样化的购物体验以及优质的消费环境，这加剧了当前已开业购物中心的竞争压力。”

采写：南都见习记者 王鹏钧

编辑：陈欣