6月25日，上海证券交易所发布了金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”）债券2019年跟踪评级报告（以下简称“报告”）。

2018年，金地集团受并表项目结转单价提升的影响，公司营业收入有所扩大，同时受非并表的合作开发项目影响，投资收益规模仍然较大，总体来看，公司利润水平仍然有所增长。

但值得注意的是，金地集团存在销售回款有所下滑、部分项目库存去化率较低、资金压力大等因素对金地集团信用水平带来的不利影响。

部分项目库存去化率较低

根据报告显示，截至2018年底，金地集团在建项目的总可租面积为3421.11万平方米，已销售1682.10万平方米，待售面积1739.01万平方米，其中未拿到预售许可证的待售面积为1444.39万平方米，占比约83%。

截至2018年底，金地集团已进入全国50个城市，总土地储蓄可售面积为4377.39万平方米，主要分布在二线城市，占比达到66.4%。

从土地储备的分布来看，2018年，金地集团新增土地储备中一线城市的总投资额占25%，二线城市的总投资为43%，三四线城市的总投资额占32%。由此可见，该公司的新增土地储备以一、二线城市的投资为主。

然而近年来，房地产行业持续调控，四限（限购、限贷、限价和限售）等调控措施推出，坚决遏制投机炒房。尤其随着一、二线城市调控措施不断推出，地产价格上涨空间有限，限制了物业价格的上涨空间，这就导致公司部分项目去化速度和去化率存在一定的不确定性，以至金地集团未来的盈利前景存在一定的不确定性。

拿地规模不断扩大

金地集团作为老牌龙头房企之一，一直保持均衡发展，在2019年销售大增的情况下，保持积极的拿地态度。

根据金地集团公开销售公报显示，2019年1-5月该公司累计签约额646.6亿元，同比上涨33.31%，新增土储大幅增长；2019年1-5月共获取32宗地块，获得土地规划建筑面积371.2万平方米，同比上涨110.06%；拿地金额为307.88亿元，同比上涨96.31%，拿地积极，拿地区域仍聚焦于一二线省会城市。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉资本观察（www.zgzbgc.cn）:“金地集团扩大拿地规模，体现了积极补库存和做大规模的趋势。实际上，金地这两年一直是强调要回归一线房企的，不想掉队，即便楼市不好的话，也会去积极拿地。”

公司偿债能力有所承压

据报告显示，金地集团2016年、2017年和2018年的资产负债率分别为65.43%、72.13%和76.12%，资产负债率呈现逐年走高趋势。

金地集团负债合计2118.77亿元，较年初增长41.26%，主要系流动负债的增加所致；其中，流动负债和非流动负债分别占66.37%和33.63%。

截至2018年底，金地集团流动负债合计1406.13亿元，较年初增长34.57%。该公司在报告中解释主要系预收账款和其他应付款的增加所致；流动负债主要由应付账款（占10.05%）、预收账款（占49.60%）、其他应付款（占25.66%）和一年内到期的非流动负债（占5.88%）构成。

金地集团全部债务为821.42亿元，较年初增长55.53%，主要系该公司拿地规模较大以及在建项目开发支出使得融资需求大幅度增加所致。其中银行借款占比为46.27%，公开市场融资占比为53.73%。

从债务到期期限分布来看，2019年到期额度为155.25亿元，2020年到期的金额为332.68亿元，2021年到期的金额为262.03亿元，2022年及以上到期的金额为71.46亿元，2020~2021年有一定的集中偿付压力。

另外，截至2018年底，金地集团长期债务资本化比率较年初上升9.81个百分点至50.28%，全部债务资本化比率较年初上升7.59个百分点至55.27%，资产负债率较年初上升3.99个百分点至76.12%，债务负担有所加重。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“负债等数据上涨，和企业规模不断做大有关。另外需要看到一点，此类房企这两年也需要把控此类风险，因为此类财务数据容易放大风险，投资者也会比较顾虑。”

金地集团资金流压力仍然较大

2018年，金地集团实现净利润121.05亿元，同比增长27.72%，增幅略低于收入增幅主要系合营联营企业利润略有下滑导致投资收益有所下降所致；其中归属于母公司所有者的净利润为80.98亿元，同比增长18.35%。经营活动现金流量净额为-18.28亿元。

2018年，金地集团投资活动产生的现金流净额由上年同期的7.46亿元变为-52.11亿元，由正转负，主要系公司购买的理财产品到期回收规模大幅减少所致。

另外，值得注意的是，该公司销售回款由往年的90%以上下降至83%。该公司在报告解释，这主要系2018年受市场环境的影响，公司销售回款难度加大，公司签约销售回款率有所下滑所致。

尤其今年以来，金地集团土地储备规模大幅度扩大，在建房地产项目以及在建自持物业项目未来三年均需要投入较大规模的资金，将对金地集团的资金流形成一定压力。

（文中图片部分来源于网络）

撰文|林洛