来源 l 投资家网（ID：touzijias）

作者 l 飞碟瓜

割不完的韭菜，暴不完的雷！

除了P2P之外，当属长租公寓的暴雷潮最是汹涌。

10月14日，南京君创公寓爆雷跑路，大量租客被原房东扫地出门。

10月8日，河南悦如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面临经营及资金压力，无力维持经营。

自打2018年以来，寓见公寓、好租好住、爱公寓、杭州德寓等一家接着一家倒，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

然而神奇的是，在汹涌的暴雷潮之中，却有几家长租公寓突击上市，抢占“长租公寓第一股”。

此前有媒体报道，蛋壳公寓最快将于今年内赴美上市，募资金额6-7亿美元；自如考虑明年赴美上市，最高筹资金额10亿美元。

最新消息是，青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件，欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。

要知道，在美国上市，不仅准入门槛要比内地或者香港低，而且上市的时间周期可能会更短。所以如果一切顺利，青客公寓将成为国内首个完成上市的长租公寓公司。

为啥长租公寓要在这个时候猴急地抢着上市呢？

答案很简单，缺钱呗！

从2017年到2019年6月底，才2年多的时间，青客公寓就亏了14亿元；今年上半年，又亏了2亿元。随着连续的亏损，青客公寓的债务也逐步增加。截至2019年6月底，青客公寓的总资产为20.3亿元，总负债则达27亿元，资产负债率高达133%，资产都不够还债的！

有人就如此戏称，割完国内的韭菜，长租公寓们要去割老美的韭菜了！

一

早在去年长租公寓第一次暴雷的时候，我就说过，这一切只是刚刚开始，因为现在的长租公寓，本来就有模式上的通病。无论是分散式还是集中式，都是投入大、回本难，可以说是“吃力不讨好”。

长租公寓这个行业，本质就是个“二房东”的生意，从业主手里拿下房源后再出租给租客。由于其进入门槛低，市场竞争十分激烈，而想要活下去，就必须成为头部玩家。因此各大企业都在通过不断抢夺房源数量，来扩大市场规模。

比如说青客公寓，就一直在跑马圈地、高速扩张的路上。自2012年在上海成立，到今年6月30日，青客公寓运营已经覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴6座城市，运营91000多间房间，年复合增长率高达114%；2017年和2018年的平均月末入住率分别是91.6%和92.4%，位居行业首位。

而随着市场竞争的激烈，为了拿下更多、更好的房源，就必须付给业主高于市场的价格。而这还只是个开始，拿下大批房源后，想要租给别人，你还得先装修，这又是一大笔支出，而这还是一次性的。

比如，青客公寓每个单间平均装修成本大概是1.47万元，而平均每个房间月租金只有1149元。也就是说，每个月需要出租10间房，才能换来一间房的装修成本。

成本这么高，但长租公寓的收入却又很低，靠自己盈利真的很难。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。戴德梁行数据更是指出，企业的底租成本、装修和维修运营成本约占总成本80%，行业平均回报率很难高于2%，单纯以租金差的盈利模式很难满足当前扩张期的资金需求。

那谁来为长租公寓们的大笔“烧钱”买单呢？

靠银行？从银行贷款，基准利率是4.9%，但你的回报率不到2%，显然又是亏本的买卖。

靠投资人？投资人肯定是要看你的市场占有率的，所以你还得先把数字做上去；况且现在的投资人越来越精了，想让他们投资一个短期看不到回血希望的项目，难度真的蛮大的。

于是，这些长租公寓们就把歪脑筋打到了业主和租客身上。

二

这些长租公寓在高于市场价拿房之后，会低价租给房客。注定亏本的生意，他们怎么回血呢？

答案就是期限错配。他们一次性签好几年的租约，但给房东的付款方式是一个月租金或者一个季度的租金；而对于租客，则是一次性收取一年或者半年的租金，这样，就可以占用一部分实际上不属于自己的资金，进而建立资金池。有了这个资金池，他们就可以拿来砸下更多的盘，或者玩更危险的金融游戏。

那么租客一次性拿不出来这么多钱怎么办呢？尤其是刚毕业或者无经济条件的年轻人，工作都没落实，养活自己都成问题，哪能一下子拿出来几万块呢？

这时候，长租公寓就会玩一笔神奇的操作——“租金贷”。比如青客公寓的租金收入中，65.2%都是通过租金贷。

他们往往会以押一付一或0押金的形式，吸引租客看房，交保证金。然后用租客的名义通过金融公司贷款，一次性贷出与租客签的合同金额，而且中介还会收取一定的服务费和利息返点。

要注意，租客从金融公司贷的款，并不是打入个人账户，而是直接进入中介的账户。但是在这之后，是由租客对金融公司还款。粗略算下来，只要每发展一个客户，这些长租公寓们每收一套房，就是几万甚至十几万进账！

暴利之下，长租公寓们甚至在不告知租客的情况下，就用他们的名义来“租金贷”。2018年5月，就有媒体曝出，青客公寓多位租客在不知情的情况下“被贷款”两年。

也就是说，长租公寓玩的其实是“空手套白狼”的把戏，让租客用自己的个人信用，凭空让他们手里多一大笔钱，用于自身发展，或者玩别的金融游戏。对于长租公寓而言，只要有源源不断的新韭菜进场，只要不断发展出新的租客，平台就能屹立不倒。

然而一旦平台玩砸了，没有新韭菜可进场、新房源可套现，或者房租停止上涨甚至下行了，资金池玩不下去了，那么等待他们的就是崩盘！

三

但崩盘之后，最后背锅的是谁呢？

长租公寓平台？

不，他们需要承担的责任是有限的。

根据中华人民共和国公司法》第三条规定，“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司以其认购的股份为限对公司承担责任。”

背锅的当然是无辜的用户。

当然，房东会承受一定的损失，但房子还在，大不了也就是几个月的租金。

最惨的还是租户，原房东收不到钱，断水断电都是轻的，很可能会直接把租客赶出来；如果要退房，也会迟迟拿不到押金；但最悲惨的是，无家可归还要继续还贷款！因为和金融机构签订贷款合同的是你，而不是平台，该还的租金贷照样得还，不还就等着上征信黑名单！

除此之外，长租公寓们在囤积大笔房源之后，还会联手哄抬价格，上涨租金。去年北京房租那一波诡异的上涨，背后就有他们的身影。

资本所到之处，必然腥风血雨！好好的地产生意，居然被玩成了击鼓传花的金融游戏！

此前，我爱我家前副总、著名房地产中介“大嘴巴”胡景晖就如此呼吁道——：如果相关部门不立刻排查长租公寓运营商，年底将迎来长租公寓爆仓的高峰。北上广甚至更多城市的租客将被收不到租金的房东驱赶至街头！

在高风险和高成本之下，很多高调看好长租模式的房企也纷纷退出了这一市场。比如万科已经暂停“万村计划”，上市公司朗诗地产也公开宣布将长租公寓业务剥离到母公司的非上市公司板块，远洋集团则被传计划在年内剥离长租公寓业务。

而另一个趋势是，众多国企纷纷进入我国住房租赁市场，“国家队”日渐成为租赁市场的主力军。政策也日渐加码，规范住房租赁市场的种种乱象。

因此，若是现在的长租公寓玩家们再不改变现在的“烧钱”“空手套白狼”的玩法，那么到最后，他们迟早也难免被收割的命运。