深圳业主联盟让房价疯狂上涨的原因与结果

易宪容

12月18日中午，深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于严厉打击哄抬房价等违规行为切实规范我市房地产市场秩序的通告》（以下简称《通告》），公布五项措施规范深圳楼市，严惩恶意炒作和哄抬房价者。该《通告》出来，让全国房地产市场哗然。

据报道，最近深圳掀起了一波小区业主联盟让房价疯狂上涨歪风。几天前，一封疯狂又兴奋的“告凤凰里全体业主书”在社交媒体上火速蔓延。该深圳小区的业主振臂高呼：加入挂盘行列，打响资产保卫第一枪！成就自己，造福下代！《告业主书》号召业主每平米最少都要提价9000元，轰动整个深圳。之后，深圳一个又一个热门小区，业主们组成一个又一个涨价联盟，集体涨价，少则一两成，多则三四成。一天之内，一套住房价格上涨几百万。也就是说，最近深圳又掀起了一轮房价疯狂上涨潮。

对于这种小区业主通过社交媒体联合起来疯狂上涨房价的行为，深圳市管理部门发布所谓治理《通告》。该《通告》认为，为了落实中央“房住不炒”的市场定位的精神，为了切实规范深圳市房地产市场秩序，坚决打击各类不法行为，下发了5项治理措施。一是及时介入调查，依法处理；二是对恶意炒作小区，暂停办理网签；三是对恶意炒作者及时移交公安处理；四是要求中介机构恪守职业道德和专业操守；五是强化购房者风险意识及举报等。深圳市政府对这种炒作住房疯狂上涨行为，看上去是大动干戈，要整顿市场，但是这些措施都是与虎谋皮，想通过道德说教达到治理市场的目的、达到遏制深圳房价疯狂上涨的行为是根本不可能的。

现在的问题是，深圳的炒作住房者为何敢通过社交媒体联合起来疯狂推高房价？为何《告业主书》会一呼百应？为何深圳的房价能够一次又一次地疯狂上涨目前10万元一平方米的高位？等等。因为就深圳的二手房的房价来说，如果以2015年底为基数，到2019年11月上涨幅度达到61%以上，年均涨幅达到15%以上（这仅是政府所公布数据，实际情况房价上涨比这还在高）。而2019年11月深圳的二手房的价格环比上涨1.4%，年化率达17%。深圳这样的一个房价上涨速度难道政府视而不见吗？难道这不是在对抗中央政府主张“房住不炒”的市场定位吗？

如果以2016年中央政府主张“房住不炒”的市场定位来看，二手房的价格上涨幅度这样大，根本上与“房住不炒”的市场定位是相悖的，深圳市政府根本就没有把房地产市场落实到“房住不炒”的市场定位上。因为，如果房地产市场是以消费为主导的市场，是以居住为主导的市场，那么实体的住房供求关系根本就不会让当地的房价上涨到10%以上。更何况，2017和2018年深圳的房地产交易量急剧下跌，但深圳住房价格并没有随交易量的急剧下跌而房价下跌，反之当时深圳的房价还是在上涨。这就意味着深圳的房地产从来就不是消费为主导的市场，而完全是以投资炒作为主导的市场，即使到现在也是如此。一个以投机炒作为主导的房地产市场如何可回到“房住不炒”的市场定位上来。在深圳，“房住不炒”成了这个市场的反面。

可以说，2016年中央政府确定“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”的房地产市场定位以来，中国的绝大多数地方政府根本就没有用经济杠杆或房地产调控政策来落实这个房地产市场发展的原则。即使这个《通告》中也冠冕堂皇地引用“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”这样豪言壮语，但这实际上是装模作样而已。因为，整个《通告》并没有真正有愿意让深圳的房地产市场的性质转变，让深圳的房价回归理性，让深圳的房地产市场成为消费为主导的市场。

因为要落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的市场定位”就得确定中国的房地产市场是消费为主导的市场，就是全面坚决地去除房地产市场的赚钱功能。如果不是从这点入手，仅仅是对这种疯狂炒作住房的事后结果以行政性方式不痛不痒来治理（深圳这个《通告》就是这样），这可能连头痛医头、脚痛医脚都做不到，反之，还会让这些业主或房地产投机炒作者更为疯狂。因为，对房地产市场恶意炒作仅是如《通告》这样的方式来处理，不仅这些处罚政策效果是十分短期的，能够起到作用是十分有限的，而且还会让房地产炒作者更加强化他们的房价上涨的市场预期，只不过这些住房炒作者在今后采取更多不同的方式而已。目前全国不少城市各种所谓的最严厉的房地产调控政策都是行政性政策，而不是经济杠杆，在这种情况下，只要住房炒作是有利可图，住房炒作者就有办法来突破这些行政性政策，只不过增加些许的投机炒作成本而已。

可以说，深圳的住房炒作者之所以敢如此疯狂炒作住房，最根本原因就在于每年政府的房地产调控政策与“坚持房子是用来住的，不是用来炒的市场定位”原则是相悖的。因为，这几年的政府房地产调控政策都以“三稳”（即稳房价、稳预期、稳地价）为目标。这就意味着政府的房地产调控政策是建立在中国房地产市场以投资炒作为主导的市场的假定前提上。因为无论稳房价，还是稳预期，都是假定中国房地产市场不是消费为主导的市场而是以投机炒作为主导的市场。稳房价意味房地产市场的价格不是由市场实际关系来决定，而是由调控政策来决定，而且在这样的市场，要保证市场价格稳定，最后的结果只能是让房价只涨不跌。只要市场机制存在，价格是不可能稳定在一个节点上的。

还有，由于投机炒作为主导的房地产市场的价格才是以市场预期来确定，而消费为主导房地产市场的价格是以实际的市场供求关系来决定，因此政府把房地产调控政策确定为稳预期，这就意味着政府认可当前中国的房地产市场是以投机炒作为主导的市场而不是消费为主导的市场。如果政府的房地产调控目标以投机炒作为主导的房地产市场为政策前提，那么所有的房地产市场调控都以此为基点来出台政策，就是稳房价，稳市场，而没有去除房地产市场的赚钱功能。这才是近几年来政府出台了遏制房地产市场投机炒作的调控政策一箩筐，但各城市的房地产投机炒作照样盛行，房价照样疯狂上涨。这才是目前中国各地房价疯狂上涨的根本原因所在。

所以，在中国的各个城市包括深圳，只要看到当地房地产市场价格有所松动，只要看到住房销售有所下降，各城市的地方政府都千方百计地会对行政性调控政策松绑。或看到房地产开发商要让住房降价销售，地方政府就出来阻止，认为这是房地产开发商扰乱市场秩序。或是看到有楼盘降价销售，已经购买该小区住房的“房闹”事件泛滥，但地方政府充耳不闻或默许等。这些现象说明了什么，实际上是向房地产市场发出明确的信号，政府要托住房价，中国房地产市场价格只涨不跌。最近，深圳的房价之所以又疯狂炒作起来，就在于政府对深圳所谓的豪宅税松绑；就在于政府出台新政策允许香港居民不受限制进入深圳房地产市场购买住房；就在于有一个粤港澳大湾区的新概念，深圳的房价要涨得与香港看齐等。也就是说，在一个以投机炒作为主导的房地产市场，在一个政府要稳房价、稳预期、托住房价的市场，任何信息都是炒作房价疯狂上涨的理由。

也就是说，不管这些政府的政策松绑或出台的政策效果如何，但这些政府政策都向房地产市场发出一个明确的信号，即深圳政府仍然是把房地产市场当作是以投机炒作为主导的市场，他们要托住当地房地产市场的价格只涨不跌，永远让这些城市的住房价格顶在天花板上。在这样的一种房地产市场预期下，二手房持有者岂能不心动？岂能不千方百计地制造舆论来左右市场预期？岂能不让房价疯狂上涨？《通告》所指出深圳炒作住房者的疯狂行为只不过是一种事后结果而已。所以，如果要遏制中国房地产市场的疯狂炒作不能根源上入手，任何政府行政性的措施都是与虎谋皮，是绝对无法阻止这些疯狂炒作住房行为的，反之，一波住房疯狂炒作行为熄下，另一波新的住房疯狂炒作又会泛起。这就是十几年来中国房地产市场的现实。

这几年，房价疯狂上涨成了全国普遍的现象，几乎让全国的房价都上涨了一遍。而房价的疯狂上涨，一定会让地方政府拍卖出更多的土地，房地产开发建造更多的住房，中国房地产市场无限供应更是会加剧。中国住房无限供应，当然会让各城市的GDP上去，让地方政府的土地财政大增，让社会财富短期内聚集到少数人手中，也在全面激化社会矛盾，这不仅会让各城市的营运成本全面上升，而且也会让居民债务负担全面加重，社会财富分配差距严重恶化，贪污腐败更为盛行，住房空置全面上升，中国房地产泡沫全面吹大等。

可以说，如果政府不能够对当前房地产调控政策进行反思，如果不对这些调控政策进行完善与调整，还是如早几年这样一意孤行下去，那么深圳业主以联盟的方式来操纵小区的房价及让小区的房价立即疯狂上涨的行为很快就会蔓延到全国。而这种行为的全国蔓延有可能成为触发整个中国房地产市场泡沫破灭一个重要节点！到时候，谁也无法救得了中国的房地产市场!