即便是在东莞本地，汇景控股也是一个名不见经传的房企，除了三年前挤进东莞销售额前十强之外，其他榜单上几乎没出过它的身影。不过，这家迷你房企，而今却要代表东莞冲击港股IPO。

4月10日，一家成立逾15年却名不见经传的广东东莞本地房企，汇景控股向港交所递交了IPO申请。这家中小型房企2016年以后才将触角伸至东莞之外，目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙等五个城市有所布局。

有趣的是，这家岌岌无名的中小房企却不掩饰其对品牌的自信，招股书中称，公司强大的品牌知名度是其业绩则增长的原因之一。然而除了三年前挤进东莞销售额前十强之外，其他榜单上几乎没出过它的身影。

在销售动辄千亿的房企面前，汇景控股的体量实在不足为谈。然而，小体量的汇景控股净负债率却是出奇的高，连续三年超过超200%。

200%的净负债率什么概念？净负债率反映的是资产结构的指标，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，这意味有息负债约稿，净负债率越高。在2017年上市房企净负债TOP100中的中天金融，净负债率为190%。

在本地房企被逼退，外来“过江龙”涌进的残酷现实下，汇景控股面对高手如云的外来房企，想不被兼并购，不被大鱼吃小鱼，扩规模是当务之急。然而，在理想（扩规模）和现实（高额负债）面前，汇景控股向港股发起IPO冲击背后，充满着小房企的求生欲。

在过去很长一段时间里，说起东莞楼市和开发商，人们首先会想起“四大家族”，即本地四强。十年楼市风起云涌，曾经风光无限的本地房企“地头蛇”逐步淡出。从“深系地产”带来创新，到近几年姗姗来迟的“广系地产”群雄临莞，东莞房市“群雄竞技、百舸争流”的局面从未消失。

作为全国唯一接壤两座一线城市（广州和深圳）的城市东莞，成为外来房企的必争之地。自2016年以来，新进东莞的全国性大型品牌房企就有云南城投、泰禾、星河集团、融创、阳光城、中海、时代、鲁能、华夏幸福、奥园、远洋、新城控股、华润置地等近20家。

原本凭借本地“地头蛇”身份日子过的也算安稳，奈何大鱼追着，或许是感受到“被兼并”的危机，同样在2016年，汇景控股的触角开始甚至东莞之外，开始了扩规模之路。

2017年以前，汇景控股的主要收入均来自其大本营——东莞。其2016年和2017年的收入分别约20.93亿元、11.98亿元，2018年其收入来源扩张到河源以及合肥，导致整体收入同比增长86.9%至22.39亿元。

不过，万科、碧桂园、保利、金地等多家房企“瓜分”了东莞楼市，早期扎根于此的汇景控股似乎并未能在巨头割据的混战下抢得先机，后期追赶又谈何容易。

数据显示，截至2018年5月，在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条，其中，2017年中国销售金额前10名的开发商，有9个已经进军了东莞。而根据开发商于2017年发布的合同销售数字，汇景控股集团于东莞排名第47位，于合肥排名第59位。

就排名来看，汇景控股即便在本地房企中也不算突出。根据招股书显示，汇景控股于2004年在东莞成立，并于次年完成了首个物业开发项目，即汇景银座和汇景华府。截至2019年1月31日，汇景控股共拥有16个物业开发项目，总计占地面积约200万平方米，落成时的规划总建筑面积约450万平方米。

不过，颇有意思的是，仅有16个物业开发项目的汇景控股，却是“东莞利润之王”，此系汇景在东莞早期存了一些城市更新项目。从土地储备来看，汇景控股目前拥有14宗土地，其中与城市更新相关的项目达10个，总土储面积达92.9万平方米。

数据显示，2016年至2018年度，汇景控股已开发及交付物业的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米，毛利分别为6.3亿元、6.5亿元、11.9亿元，毛利率则达30.2%、54.3%以及53.3%。

2018年中国恒大毛利率为36.2%，碧桂园为27%，万科为29.7%，而一向有“利润之王”之称的中海地产也只达到37.8%。

由于汇景发源于东莞、早期还是积累了较多低成本的城市更新项目，土地开发强度早在2017年就高达46.8%的东莞，土地资源极为紧张，未来城市更新下的存量土地开发，是大势所趋。

近年政府积推动城市更新进程，以及大湾区的热点，使得广东区域以东莞为核心城市的低价不断攀升，“低买高卖”之下，造就了“东莞利润之王”的称号。

数据显示，2016年至2018年公司的净利润率分别为16.2%、13.2%、17.9%，高毛利率之下，汇景控股的净利润却是一般，此系财务成本过高导致，财务成本主要是借款利息支出。

2016年至2018年，汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元以及7710万元。在扩张的同时，汇景控股的净负债率出现大幅攀升。

截至2018年底，汇景控股的总负债达24.8亿元，净负债率为242.7%。值得注意的是，该公司连续三年净负债率超过200%，2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%。这实际上透露了当前中小民营房企的尴尬，既要急需扩张以防被淘汰，在缺乏银行资金支持的情况下又要谨慎扩张。

净负债率控制在80%以下比较合适。2017年末，前十大房企的净负债率在80%以下；在2018年金融去杠杆低谷时期，百大房企的净负债率一度高达120%。即便如此，其依然依旧不及汇景控股耀眼。

在汇景控股的净负债率虽然相较前两年已有明显下降，但从财务结构上来，公司依然面临较大的财务压力。

截至2018年底，汇景控股拥有现金及现金等价物1.6亿元，难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷。据悉，2019年1月至3月期间，汇景控股向若干银行取得为期一至三年的有抵押融资，年利率介于4.75%至8.22%之间。

在国内融资渠道收紧、借旧还新越来越困难，而汇景控股规模扩张急需资金的背景下，上市或可以缓解融资压力。据悉，此次汇景控股IPO募资额将主要用于购买土地扩张规模。

不过，此前已在港上市的中小房企中，几乎都出现了破发，甚至市场认购不足的情况。由于内房企的政策风险以及高负债等原因并不受香港市场欢迎。在汇景控股的风险提示中，提及汇景控股在城市更新项目中面临改建周期长，资金压力大，规划难度高，对于资源和成本有较高要求。

IPO能否成功是未知数，IPO成功也面临着市场认购不足的尴尬境地。